الاقتصاد

كيفية حساب قرض السكن (KPR) ومحاكاة القسط الشهري

غرفة أخبار ستاتلاين ميديا•14 أكتوبر 2026•3 دقائق قراءة

تُحسب أقساط الرهن العقاري بطريقة الأقساط السنوية. مثال: منزل بـ Rp800 مليون، دفعة أولى 20 بالمئة، فائدة 6 بالمئة، مدة 20 سنة → قسط Rp4,585 مليون/شهرياً. افهم أيضاً مرحلة الفائدة الثابتة مقابل المتغيرة وطريقة اختيار المدة.

حقائق رئيسية

تُحسب أقساط الرهن العقاري في إندونيسيا بطريقة الأقساط الثابتة: القسط = P × (i/12) / (1 − (1 + i/12)^−n)، حيث P = سقف الائتمان، وi = سعر الفائدة السنوي، وn = عدد أشهر مدة السداد.
مثال: منزل بـRp800 مليون مع دفعة أولى 20 بالمئة → سقف تمويل Rp640 مليون، فائدة ثابتة 6 بالمئة، مدة 20 سنة (240 شهراً) → قسط شهري Rp4.585.155؛ في الشهر الأول، Rp3,2 مليون للفائدة وRp1,385 مليون لأصل الدين.
تنقسم أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى مرحلتين: ثابتة (fixed) خلال السنوات الأولى من 1 إلى 5 بنحو 4–8 في المئة، ثم عائمة (floating) تتبع سعر الفائدة المرجعي لبنك إندونيسيا بنحو 9–12 في المئة.
الدفعة المقدمة الدنيا: 10 في المئة للمنزل الأول (نوع ≤70 م²) و15–20 في المئة للمنزل الثاني أو النوع الأكبر.
مثال على مقارنة المدة (سقف Rp500 مليون، فائدة 5 بالمئة): 10 سنوات → Rp5,303 مليون/شهرياً؛ 15 سنة → Rp3,954 مليون/شهرياً؛ 20 سنة → Rp3,3 مليون/شهرياً. المدة الطويلة تعني قسطاً أخف لكن إجمالي الفائدة أكبر.
قاعدة عملية: القسط المثالي لا يتجاوز 30–40 في المئة من الدخل الشهري، وقارن العروض من 3–5 بنوك على الأقل قبل اتخاذ القرار.

صيغة واحدة لحساب أقساط الرهن العقاري

الرهن العقاري (KPR) هو تسهيل ائتماني مصرفي لشراء منزل أو شقة. في إندونيسيا، يُحتسب قسط الرهن العقاري بطريقة الأقساط الثابتة — قسط ثابت شهرياً طوال مدة الائتمان، مع انخفاض حصة الفائدة وارتفاع حصة أصل الدين مع مرور الوقت.

الصيغة هي: القسط الشهري = P × (i/12) / (1 − (1 + i/12)^−n). وP هو سقف الائتمان (سعر المنزل مطروحاً منه الدفعة المقدمة)، وi هو سعر الفائدة السنوي، وn هو عدد أشهر مدة التمويل. هذه الصيغة هي التي تستخدمها جميع حاسبات KPR الإلكترونية.

محاكاة: منزل بـ Rp800 مليون مع دفعة أولى 20 بالمئة

خذ مثالاً واقعياً: سعر منزل Rp800 مليون، دفعة أولى 20 بالمئة (Rp160 مليون)، وبالتالي سقف الائتمان Rp640 مليون. سعر فائدة ترويجي ثابت 6 بالمئة سنوياً (0.5 بالمئة شهرياً) مع أجل 20 سنة أو 240 شهراً.

أدخل في المعادلة: القسط = 640.000.000 × [0,005 / (1 − (1,005)^−240)] = Rp4.585.155 شهرياً. في الشهر الأول، يتكون من Rp3.200.000 للفائدة (0,5% × Rp640 مليون) وRp1.385.155 لأصل الدين.

في الشهر الثاني، انخفض أصل المبلغ المتبقي إلى Rp638.614.845، وبالتالي تراجعت حصة الفائدة إلى Rp3.193.074 وارتفعت حصة أصل المبلغ إلى Rp1.392.081. ويبقى إجمالي القسط الشهري كما هو — وهذا هو مبدأ القسط الثابت.

ثابت مقابل متغير: مرحلتا فوائد قروض الإسكان

عادةً ما ينقسم سعر الفائدة على قروض الإسكان إلى مرحلتين. مرحلة الفائدة الثابتة: تبقى الفائدة ثابتة خلال السنوات 1–5 الأولى، وعادة ما تتراوح بين 4–8 في المئة، ما يمنح يقيناً في قيمة القسط. مرحلة الفائدة العائمة: بعد انتهاء فترة الثابت، تتبع الفائدة سعر الفائدة في السوق (BI Rate)، وتتراوح عموماً بين 9–12 في المئة، ما يعني أن القسط قد يرتفع أو ينخفض.

كلما طالت فترة السعر الثابت، كان ذلك أكثر فائدة لأنه يوفر يقينًا في السداد. وينبغي الانتباه أيضًا إلى الحد الأدنى للدفعة المقدمة: 10 في المئة للمنزل الأول من النوع الصغير (≤70 m²) و15–20 في المئة للمنزل الثاني أو النوع الأكبر.

محاكاة حسب المدة وطريقة الاختيار

يُعدّ Tenor العامل الأكثر تأثيراً في الأقساط. وعلى سبيل المثال، مع سقف تمويل قدره Rp500 مليون وفائدة 5 في المائة سنوياً: فإن Tenor البالغ 10 سنوات ينتج عنه قسط شهري يبلغ نحو Rp5,303 مليون؛ و15 سنة نحو Rp3,954 مليون؛ و20 سنة نحو Rp3,3 مليون.

الفترة الطويلة تخفف بالفعل من القسط الشهري، لكن إجمالي الفوائد المدفوعة حتى السداد النهائي أكبر بكثير. مثال متطرف: منزل بـ Rp500 مليون مع دفعة أولى 20 بالمئة، قرض Rp400 مليون، فائدة 7 بالمئة ثابتة، فترة 20 سنة → القسط نحو Rp3,1 مليون شهرياً، لكن إجمالي الفوائد المدفوعة يبلغ Rp344 مليون.

كيف تختار بحكمة: تأكد من أن القسط لا يتجاوز 30–40 في المئة من الدخل الشهري، وجهّز صندوق طوارئ يغطي 3–6 أضعاف المصروفات الشهرية، وقارن بين مخططات KPR من 3–5 بنوك على الأقل قبل توقيع العقد.